Недвижимость за рубежом налоги в россии

«Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять о наличии у вас недвижимости за границей. Но доход от ее сдачи вы должны задекларировать в России, так же, как и доход от продажи» — Евгений Афанасьев.

Нужно ли уведомлять российские налоговые органы о наличии зарубежной недвижимости? Можно ли получать доход на свой зарубежный банковский счет от сдачи ее в аренду? Как не лишиться средств от продажи недвижимости из-за приближающегося автоматического о бмена финансовой информацией между странами? Тему раскрывает Евгений Афанасьев, основатель и руководитель консалтинговой компании TaxCapital:

— Россияне чаще всего рассматривают вложения в зарубежную недвижимость как стабильный источник дохода в иностранной валюте от аренды. А также как наиболее надежный способ сбережения личных средств, поскольку недвижимость сама по себе рассматривается как консервативная инвестиция, которая в данном случае еще защищена и от девальвации российского рубля. Родители приобретают недвижимость для своих детей, чтобы отправить их на учебу за рубеж.

Во многих случаях для совершения покупки или продажи недвижимости за рубежом, а также получения дохода от сдачи ее в аренду открывается зарубежный банковский счет. Поэтому владение и распоряжение недвижимостью за рубежом попадает в зону действия не только налогового, но и валютного законодательства РФ, которое в ряде случаев существенно строже налогового с точки зрения размера штрафов за совершение запрещенных операций.

Начнем с того, что Налоговый кодекс РФ не требует уведомлять налоговые органы России о наличии у налогоплательщика зарубежной недвижимости. Однако необходимо декларировать доход от сдачи имущества в аренду и платить НДФЛ с него, а также доход, полученный от продажи имущества. При этом налоговый резидент РФ может в полной мере воспользоваться имущественными вычетами при продаже недвижимости, как в России.

Налоговые резиденты России — физические лица, которые по итогам прошлого календарного года провели в России 183 дня и более. Уведомлять налоговые органы о потере статуса налогового резидента не требуется, однако в случае проверки этой информации налоговая может запросить загранпаспорт, в котором отражена продолжительность пребывания за пределами России. Также налоговая может запросить информацию напрямую у таможенных органов.

Когда подоходный налог можно не платить

Если объект недвижимого имущества (жилой дом, квартира, комната, дача, садовый домик, земельный участок, а также доли в указанном имуществе) приобретен после 01.01.2016 г., то налогоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога в России, а также от включения данных доходов в свою налоговую декларацию 3-НДФЛ при условии, что объект находился в собственности 5 лет и более. Если в отношении объекта недвижимости соблюдается одно из следующих условий, то минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года:

• право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• право собственности на объект получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если объект недвижимого имущества приобретен в собственность до 01.01.2016, то минимальный срок владения составляет 3 года. Такой же минимальный срок владения установлен для иного имущества (гараж, автомобиль и прочее имущество) независимо от даты его приобретения.

Соответственно, если налоговый резидент России владел недвижимостью или другим имуществом за рубежом менее указанных минимальных сроков, у него возникает обязанность задекларировать доход от продажи имущества и заплатить подоходный налог в России в случае, если сделка оказалась прибыльной. В этом случае у налогоплательщика есть возможность уменьшить доход от продажи имущества на следующие максимальные суммы налоговых вычетов:

Видео (кликните для воспроизведения).

1 млн руб. — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 тыс. руб. — при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы.

Если доход от продажи имущества не превышает указанные пределы, то обязанность по представлению декларации остается, а обязанность по уплате налога не возникает.

Иногда гораздо выгоднее вместо применения имущественного вычета уменьшить размер дохода, полученного от продажи имущества, на сумму расходов на приобретение этого имущества при условии, что эти расходы можно подтвердить документально (платежные банковские документы, выписки по счету, расписки и прочие подобные документы). А поскольку операции по покупке, продаже зарубежной недвижимости или другого имущества производятся в иностранной валюте (сложно представить другую картину), то суммы расходов на покупку и доходов от продажи, а также дохода от сдачи в аренду необходимо самостоятельно пересчитывать в рубли по курсу ЦБ РФ на дату соответствующей операции.

Таким образом, при планировании сделок с недвижимостью нужно тщательно все просчитывать, чтобы не попасться на большой подоходный налог только из-за того, что недвижимость была куплена при низком курсе валюты, а продана уже при высоком. То же самое, что и с ценными бумагами, выпущенными в иностранной валюте.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченное количество раз. При этом не удастся применить имущественный вычет на приобретение жилья за рубежом, поскольку он распространяется только на объекты жилой недвижимости и земельные участки под ними, которые находятся на территории России.

Нужно учитывать, что налог на имущество обычно взимается в стране, где находится недвижимость, в то время как взимание подоходного налога зависит от тонкостей налогового законодательства конкретной страны. Если при продаже зарубежной недвижимости вы получили требование заплатить налог с продажи (подоходный налог) от налоговых органов иностранного государства, то необходимо проверить наличие действующего СОИДН с Россией (Соглашения об избежании двойного налогообложения) и доплатить разницу в России, если ставка НДФЛ в России превышает ставку в стране, где находилось имущество.

Пример расчета НДФЛ

В декабре 2016 г. налоговый резидент РФ купил квартиру в Европе за 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 64,97 руб. за евро. Далее в течение 2017 года он сдавал ее за 700 евро в месяц и ежемесячно получал плату за аренду на свой зарубежный банковский счет (для чистоты расчетов пусть все будет официально). Затем ему потребовались деньги для бизнеса и он продал свою квартиру в августе 2018 г. за те же 200 тыс. евро при курсе ЦБ РФ 79,68 руб. за евро. Весь 2018 год до момента продажи квартира также ежемесячно сдавалась за 700 евро в месяц.

Во-первых, собственнику необходимо было подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год, включив в нее сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ, установленному на каждую дату получения дохода.

Во-вторых, поскольку квартира находилась в собственности менее 5 лет, налогоплательщик также обязан подать налоговую декларацию по НДФЛ за 2018 г., включив в нее сумму дохода от продажи квартиры, переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на дату получения дохода. Помимо этого, необходимо включить в налоговую декларацию сумму дохода от сдачи квартиры в аренду, также переведенную в рубли по курсу ЦБ РФ на каждую дату получения дохода.

При указании имущественного налогового вычета в такой декларации размер подоходного налога составит (без учета доходов от сдачи квартиры в аренду):

НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро — 1 000 000 руб.) x 13% = =1 941 680 руб.

Если же бывший владелец заявит в декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме документально подтвержденных расходов на покупку квартиры, его НДФЛ будет гораздо меньше:

НДФЛ = (200 тыс. евро * 79,68 руб./евро — 200 тыс. евро * 64,97 руб./евро) x 13% = 382 460 руб.

Таким образом, в случае укрепления рубля против валюты, в которой происходили расчеты, может сложиться ситуация, когда недвижимость в цене выросла, но из-за валютной переоценки налоговая база стала отрицательной, поэтому подоходного налога вообще не возникнет.

Разберем данный пример с точки зрения валютного законодательства

На основании Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2003 N 173-ФЗ граждане России, являющиеся валютными резидентами, имеют право получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи в аренду (субаренду) нерезидентам своего зарубежного недвижимого и иного имущества. Напомню, что с 01.01.2018 г. валютными резидентами РФ являются ВСЕ обладатели паспортов РФ независимо от факта их появления в России. До начала 2018 г. статус валютного резидента можно было потерять, если в течение всего года гражданин находился за рубежом.

То есть с 01.01.2018 г. гражданин РФ может получать на свой зарубежный банковский счет доходы от сдачи недвижимости в аренду только гражданам других стран, у которых нет паспортов РФ. В противном случае это может считаться запрещенной валютной операцией. Если все делать официально, конечно. О штрафах расскажем чуть ниже.

Что касается продажи недвижимости за рубежом — только с 01.01.2018 г. стало разрешено зачислять денежные средства, полученные гражданином РФ от нерезидента от продажи недвижимого имущества за рубежом, при одновременном соблюдении следующих условий:

• Недвижимое имущество зарегистрировано (находится) на территории иностранного государства — члена ОЭСР или ФАТФ (списки этих стран можно найти на сайте системы «Консультант»);
• Такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией иной международный договор, предусматривающий автоматический обмен финансовой информацией;
• Счет гражданина РФ открыт в банке, расположенном на территории такого иностранного государства.

Если средства от продажи зарубежной недвижимости поступили напрямую на зарубежный банковский счет гражданина РФ и это случилось до 01.01.2018 г., то это является запрещенной валютной операций, штраф за которую составляет 75% от объема операции за первый случай и 100% за все последующие, то есть фактически конфискация средств от продажи имущества. В случае, если ФНС РФ узнает об этих операциях, а узнать она сможет об этом благодаря в том числе автоматическому обмену финансовой информацией между странами, в который попадут данные с начала 2017 г. в отношении большинства стран.

Когда мы говорим про зарубежный банковский счет, автоматически возникает необходимость уведомить о нем в определенные сроки налоговые органы РФ, а также ежегодно до 1 июня сдавать отчет о движении средств по каждому зарубежному банковскому счету за предыдущий год.

Чтобы исключить риски получения штрафов за запрещенные валютные операции в прошлом, а также за неуплаченный подоходный налог за 2016 год и ранее, необходимо подать в налоговые органы правильно оформленную специальную декларацию не позднее 28.02.2019 г. для участия в амнистии капиталов физических лиц, но не позднее, чем налоговая узнает о запрещенных операциях или незадекларированных доходах и начнет производство по данным нарушениям. Только в этом случае декларант получит гарантии закона от преследования и штрафов.

Еще один риск, который нужно учитывать при наличии зарубежной недвижимости — потеря налогового резидентства РФ, если человек много путешествует и мало бывает в России. В этом случае его доходы в РФ будут облагаться подоходным налогом в размере 30%, а не 13%, как обычно. Нужно учитывать, что гражданин, не являющийся налоговым резидентом РФ, теряет право на получение любых имущественных вычетов при продаже любого имущества в РФ и должен будет заплатить НДФЛ в размере 30% со всей суммы дохода от продажи имущества без учета продолжительности владения.

Источник: http://ekb.dk.ru/news/kak-kupit-ili-prodat-zarubezhnuyu-nedvizhimost-i-ne-privlech-nenuzhnoe-vnimanie-fns-rossii-237111901

Налог на недвижимость во Франции – кто и сколько должен платить в 2020 году?

Франция – привлекательная страна для множества нерезидентов, рассматривающих юрисдикцию как место постоянного проживания. Кроме комфортной жизни и мягкого средиземноморского климата, это государство способно дать полную социальную и политическую защищенность, отличное образование и качественные медицинские услуги. К тому же, французы – весьма гостеприимная нация, которая дружелюбно встречает иностранцев с любо страны мира.

Однако иностранным гражданам необходимо знать, что, независимо от принадлежности к иностранцам, живущим во Франции, или покупателям французской недвижимости из-за границы, граждане обязаны уплачивать налог на недвижимость (French property taxes). Давайте разберемся, как начисляются такие взносы, и когда следует вносить средства в казну государства.

Налог на недвижимость во Франции в 2020-м году – категории, плательщики, оплата взноса при покупке-продаже недвижимости

Французские налоги на недвижимость подразделяются на две основные категории:

В первом случае взнос оплачивается при покупке или продаже недвижимых объектов, во втором это регулярные платежи на имущество, находящееся в аренде или собственности резидента либо нерезидента.

Во Франции многие расходы, связанные с продажей недвижимости, объединены в один большой сбор, который включает как налоги, так и другие сборы. Тем не менее, французские налоги на содержание недвижимости делятся на 2 типа:

1. владение недвижимостью;
2. резиденция.

В законодательстве Франции существует несколько различий для резидентов и нерезидентов, но основная часть расходов одинакова для обеих категорий плательщиков.

Когда недвижимая собственность переходит от одного владельца к другому во Франции, считается, что покупатель платит основную плату («frais de notaire»), однако могут присутствовать комиссии, взимаемые и с продавца.

Из двух налогов на содержание недвижимости во Франции один всегда является обязанностью владельца собственности; другие всегда платят арендаторы, за исключением случаев краткосрочного договора (здесь платит владелец). Дополнительно законодательство государства предусматривает полное или частичное освобождение от платежа.

Налог на недвижимость во Франции – что платить при покупке-продаже?

Такой вид взносов в казну французского государства называется налогом на имущество (второе название – с продаж), который разделяется между покупателем и продавцом. И здесь французские власти предусмотрели достаточно комфортный для нерезидентов вариант – сделками купли-продажи занимаются нотариусы, покупателю или продавцу достаточно получить у такого специалиста только один документ с суммой общей платы по различным сборам. Остальные документальные тяжбы – дело нотариуса.

Такой счет называется frais de notaire(нотариальный сбор), куда включаются все взносы и налоги, подлежащие уплате покупателем. Плата нотариусу по выданному документу включает:

• фактическую оплату услуг нотариуса;
• гербовый сбор;
• НДС (для конкретно вида приобретений);
• дополнительные расходы (регистрация земли, комиссия агента по недвижимости и пр.).

Конечно, мы указали только наиболее распространенные виды расходов, окончательный перечень формирует нотариус в зависимости от юридических тонкостей сделки и личных данных нерезидента.

Налог на недвижимость во Франции в 2020-м году: стоимость услуг нотариуса и гербового сбора

Иностранным гражданам необходимо помнить, что плата за услуги нотариуса во Франции называется émoluments fee (вознаграждением). В ее особенностях:

• сумма варьируется в зависимости от цены продажи. В настоящее время она составляет чуть менее 4% для рыночных цен до 6 500 EUR, а в регионе – от 1,6% до 0,8% от стоимости объекта свыше 6 500 EUR;
• этот вид расходов на самом деле не является налогом, хотя покупатель обязательно оплачивает с этой суммы НДС (TVA на французском языке) в размере 20%.

Обратите внимание: если вы не пользуетесь услугами агента по недвижимости, нотариус также может взять отдельную от остальных расходов комиссию с продаж.

Теперь рассмотрим еще одни важный момент – оплату гербового сбора, который, по сути, является налогом на покупку жилой недвижимости (taxes de publicité foncière).

Ставка гербового сбора зависит от расположения жилья (в каком департаменте Франции оно находится) и возраста имущества. Например:

• для объектов недвижимости старше 5 лет гербовый сбор составляет 5,8%, (или 5,09% в некоторых департаментах Франции);
• для объектов недвижимости менее 5 лет гербовый сбор составляет 0,7% плюс НДС в размере 20%;
• для недвижимости Vente en l’état futur d’achèvement («вне плана») сбор отсутствует.

Также иностранным гражданам необходимо дополнительно уточнять, входит ли сбор в заявленную нотариусом сумму расходов по оформлению недвижимости. Если нет, необходимо добавить гербовый взнос в общую сумму, чтобы получить более реальное представление о всех расходах покупателя.

• земельный кадастр;
• оформление ипотечного кредита;
• страхование, прямо влияющие на защиту имущества от повреждений, форс-мажора и пр.

Важно! Официальные сайты нотариусов Франции располагают специальными калькуляторами, где предварительно можно рассчитать общую сумму счета и получить детальное описание всех сборов по статьям.

Налог на недвижимость во Франции 2020: какие издержки несет владелец при продаже?

Если покупатель французской недвижимости берет на себя комиссионные расходы, включая вознаграждение нотариуса, то продавцу предстоят следующие расходы:

• оплата услуг агента по недвижимости;
• оформление технических отчетов (например, если имущество подвержено рискам повреждения термитами или сухой гнилью);
• налог на прирост капитала (сумма удержания рассчитывается только на размер удорожания недвижимости с момента приобретения до даты продажи).

Налог на прирост капитала во Франции в настоящее время оплачивается по ставке 34,5%, которая разделяется на 19% подоходного налога и 15,5% социальных сборов. Ранее резидентам стран, которые не входят в Евросоюз, предусматривалась иная ставка, но с 2015 года закон уравнял всех иностранцев и резидентов Франции.

Если продавец имущества имеет доходы свыше 50 000 EUR, дополнительно необходимо уплатить налог по ставке от 2% до 6%, предусмотренный для высоких доходов.

Подводя итоги, мы собрали основные расходы в одну таблицу:

Налог на недвижимость во Франции 2020: основные аспекты уплаты налога на имущество в собственности

После полного оформления сделки купли-продажи все владельцы французской собственности (резиденты и нерезиденты) обязаны оплачивать налоги на ее содержание. Здесь также существует два вида отчислений:

• taxe foncière – земельный налог;
• taxe d’habitation – налог на жилье.

Foncière Taxe во Франции оплачивается владельцем собственности, независимо места проживания. Взнос указан в специальном уведомлении, которое высылает налоговый орган в последнем квартале года. Существует целый перечень вариантов погашения, налог можно вносить ежемесячными платежами. В полученном уведомлении:

• указывается сумма в процентах от условной стоимости аренды имущества с вычетом 50% на эксплуатационные расходы;
• счет выписывается только на владельца имущества, который и должен быть плательщиком. На практике во Франции эти расходы, согласно предварительному соглашению, делятся между арендатором и арендодателем.

Налог на недвижимость во Франции под названием taxe d’habitation, в отличие от взноса taxe foncière, оплачивается жильцами в том же порядке (при получении уведомления). Налогоплательщиками в этом случае будут:

• жильцы, арендующие недвижимость с 1 января текущего года;
• граждане, сменившие место проживания после 1 января, но прожившие в новых апартаментах большую часть года.

Сумма рассчитывается по стоимости аренды, однако дома с высоким рейтингом (например, виллы или пентхаусы) могут иметь дополнительный сбор prélèvement pour base élevée et sur les maison secondaires, который начисляется сверх стандартной ставки.

Читайте о требованиях для нерезидентов, желающих открыть личный счет в надежном французском банке.

Налог на недвижимость во Франции 2020: другие нюансы, которые нужно знать нерезидентам

Вышеперечисленные налоги на недвижимость во Франции – это основные взносы, требующие обязательной оплаты в государственный бюджет. Однако владение собственностью, в том числе недвижимыми объектами, предполагает оплату дополнительных налогов – подоходного и налога на имущество. В первом случае сбор называется impôt sur le revenu и уплачивается всеми гражданами, получающими какой-либо доход на территории Франции (если жилье сдается в аренду).

Если иностранцы не проживают во Франции, необходимо узнать, заключила ли Франция соглашение со страной, резидентом которой является собственник французской недвижимости, об избежании двойного налогообложения. Такой договор позволит не платить налоги сразу в двух странах.

Impôt de solidarité sur la fortune – имущественный сбор на собственность во Франции, стоимость которой превышает 800 000 EUR. Нерезидентам следует знать, что при определении суммы во внимание берутся только французские активы – все экспатрианты Франции первые пять лет оплачивают только налог на французское имущество (0,5-1,5% в зависимости от суммы).

Налог на недвижимость во Франции 2020: когда платить не нужно?

НДС (TVA) не оплачивается на недвижимые объекты Франции старше 5 лет. Также нерезидентам не нужно вносить налог на прирост капитала, если недвижимый объект является основной резиденцией при продаже. Также подобный взнос не уплачивается, если:

• продажа осуществляется по стоимости ниже 15 000 EUR;
• недвижимость в продаже первый раз, владелец арендует другое жилье, а вырученные средства направляет на покупку другой резиденции для личного проживания.

Дополнительно нерезидентам необходимо помнить, что налоговая пошлина отсутствует при покупке зданий младше 2 лет, выходящих за рамки действующих стандартов энергоэффективности, находящихся в аварийном состоянии. Не платят налог граждане старше 65 лет с инвалидностью – в этом случае необходимо обратиться в French-property.com для получения льгот. Также законодательство Франции предусматривает льготы для нерезидентов и резидентов с низким уровнем доходов.

Налог на недвижимость во Франции 2020: сроки и способы оплаты

При продаже недвижимых объектов сроки уплаты налогов объявляет нотариус (именно он – ответственное лицо за своевременное внесение сборов). Другие виды взносов оплачиваются в конце года после получения вышеуказанного уведомления с сумой и реквизитами. Французская налоговая система допускает единовременную оплату после получения квитанции, либо внесение платежей равными частями ежемесячно. В основных аспектах взносов в бюджет:

• после подачи декларации о доходах оплата подоходного налога чаще происходит в мае следующего отчетного периода (года);
• при получении финансирования свыше 2,57 млн. EUR декларация подается отдельно для расчета повышенной ставки.

Внимание: налог на недвижимость Франции при покупке объекта, а также остальные сборы, подлежащие перечислению в казну государства, получает и распределяет нотариус. Вам нужно лишь внести сумму, указанную в едином счете frais de notaire.

Если речь идет об оплате налогов на имущество и жилье, провести платеж можно через официальный правительственный сайт MINISTÈRE DE L’ACTION ET DES COMPTES PUBLICS, с помощью онлайн-банкинга, в том числе с использованием TransferWise, если управление финансами нерезидент осуществляет на международном уровне.В последнем случае иностранцы могут воспользоваться мультивалютными счетами с возможностью хранения средств в 28 валютах мира.

Источник: http://internationalwealth.info/offshore-tax/property-tax-in-france-how-much-to-pay/